许余洁 | 国内租赁资产证券化困境与权益型REITs破冰

随着我国城镇化的高速发展，城市房价不断上涨，住房租赁成为解决城市新市民和中低收入者住房问题的重要手段。在大中型城市，住房租赁需求的增长与住房租赁市场发展不规范、不充分的矛盾日益突出，成为影响城市可持续发展的一个重要问题。推动住房租赁市场的发展已经成为中央和地方政府共同的政策导向。2019年中央经济工作会议强调：“要构建房地产市场健康发展长效机制，落实房子是用来住的，而不是用来炒的，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。”

在国家鼓励住房租赁市场发展的大背景下，住房租赁行业金融创新步伐加快。日前，国内首单长租公寓类REITs(房地产投资信托基金)项目“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”，以及国内首单央企租赁住房REITs项目“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”均获批发行。据《经济参考报》报道：目前还有多家租赁住房企业拟发行类REITs项目，相关产品有望在近期获批。

据业内人士估算，潜在的市场化租赁公寓市场规模或达数万亿元，而资产证券化和REITs正成为住房租赁行业金融创新的重要手段，助其开拓融资渠道以及降低融资成本。伴随着国内监管层相关政策的出台和明确，标准化的公募REITs有望破冰。

在很多发达国家，REITs被应用得相当广泛。在美国，商业物业融资结构中REITs方式大约占比为33%。而目前在中国，商业物业几乎还是靠银行贷款来融资。实际上，我国早在2006年就启动了REITs产品研发工作，一些私募REITs、类REITs产品也在前几年推出，但是受到多重因素影响，成熟的REITs体系尚未形成，真正的标准化公募REITs产品至今没有推出。

值得注意的是，今年以来，房企通过资产证券化的方式进行融资的步伐在加快。

据中国资产证券化分析网的统计，今年1至10月，类REITs累计发行已达12单。新派公寓以及保利地产等租赁住房REITs产品的获批发行，预示着租赁住房REITs将成为标准化公募REITs推进的重要突破，助推国内住房租赁行业的长期发展。

而中国银行业协会首席经济学家巴曙松表示，在政策强调租赁市场发展及自持住宅物业频出的背景下，租赁REITs对房地产商而言，可有效盘活房地产存量资产，提高资金利用效率；对中小投资人而言，租赁REITs为其提供了分享房地产行业增长收益的渠道；对政府而言，可以有效缓解租房市场供需不平衡，租赁市场不完善等难题。同时，租赁REITs更多是不动产的运营模式，而非融资手段，强调对不动产的长期持有运营，通过运营管理，实现物业增值以获得溢价，符合国家当前“只住不炒”的政策导向。

中国证券投资基金业协会资产证券化委员会专家顾问、高和资本联合创始人周以升表示，包括租赁公寓在内的商业地产是中国经济转型的缩影，潜在的市场化租赁公寓市场可达数万亿元，与此同时，政府支持的公租房和廉租房市场也有数万亿元存量规模。他表示，通过REITs的方式，租赁住房企业能盘活存量资产，达到资产真实出表、降低负债率、优化资产负债表等多重目标，大大提升企业参与租赁市场的积极性，推动中央“房住不炒”的方针的落地。“以目前权益型类REITs的实践来看，标准化公募REITs的推出从商业逻辑和实操上没有实质障碍。”

但是也有业内人士指出，国内租赁REITs发展滞后的原因在于中国租赁市场的租金回报率较低，相较其他金融产品，REITs产品按照散卖的估值逻辑定价可能对投资人的吸引力有限。

除此之外，国内租赁资产证券化困境还有哪些，权益型REITs如何破冰成为热门话题。

4月18日，中信出版·墨菲特邀许余洁先生为我们分享国内租赁资产证券化困境与权益型REITs破冰。

这次分享你可以听到：

一、住房租赁ABS概述

1.为什么突出住房租赁ABS

2.债券型 & 权益型

3.其他分类方式

二、市场机遇与挑战分析

1.住房租赁行业的机遇与挑战

2.住房租赁ABS市场面临的主要困境

3.围绕债权形成的房地产ABS市场

三、权益型REITs不发达，如何破冰？

1.美国核心经验总结与借鉴

2.理想中的中国特色的REITs建设之路

3.国内百亿级REITs实际操作模式

-End-

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